樓市末端利好隱現,20城房貸利率下調


“房地產市場合理的資金需求正在得到滿足,房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。”在10月20日舉行的2021金融街論壇年會上,中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴稱。事關地產行業的“錢袋子”,此言一出,備受關注。

2021年二季度以來,因住房信貸環境收緊,二手房市場率先降溫,並在下半年逐步傳導至新房和土地市場。樓市降速、房企缺錢、土拍寒流,房地產行業充斥著迷惘與波折。值此之際,官方密集釋放穩定訊號,是否代表房地產資金面有望改善?

答案似乎是肯定的。10月以來,在極為反映信貸環境的房貸利率端,市場溫度正悄然變化。據貝殼研究院最新監測資料,10月90城主流首套房貸利率為5.73%,二套利率為5.99%,均較上月下調1個基點。10月房貸利率回撥,是年內首次出現環比下降。

該研究院認為,市場末端的微小變化,代表著信貸環境有所改善,9月底以來央行多次釋放積極訊號,預計四季度住房信貸的投放將回歸“平穩有序”。

不過,當前樓市極速降溫,背後原因較為複雜:三四線樓市需求提前透支、“房住不炒”下地產週期被抹平。房地產業內普遍認為,“大放鬆”式地刺激市場,已經不再現實。今年9月,樓市的降溫速度,甚至超過14年市場下行期的跌幅。

房貸利率鬆綁訊號

樓市末端,正在起一些細微的變化。

10月20日,貝殼研究院釋出報告稱,10月份20個城市房貸利率出現下調,其中14城首套利率下降,14城二套房貸利率下降,重合的9城首套、二套房貸利率均下調。整體來看,90城主流首套房貸利率為5.73%,二套利率為5.99%,均較上月下調1個基點。

從下調城市名單看,除了廣州、深圳外,大多為三四線城市。具體而言,10月份首套房貸利率下調幅度居前的為:洛陽、湖州、廣州、中山、襄陽、達州、無錫、泰安、吉林、深圳、北海、唐山、漳州、綿陽。其中,洛陽首套房貸利率較上月下調25個基點。

廣州是近期房貸利率風波中的“焦點”。早在十月初,便有市場訊息顯示,廣州部分銀行確實出現房貸利率下調的跡象,包括中國銀行、農業銀行、廣州銀行、招商銀行、光大銀行等,房貸利率已經較過往有所下降,如今在報告資料中得到證實。

在放款週期方面,10月90城房貸平均放款週期為74天,較上月有所延長。報告稱,這主要因放款動作與利率調整存在時差,10月銀行發放的貸款多為前幾個月簽約的單子。從區域性城市看,上海、蕪湖、南寧、煙臺、鄭州等城市放款週期較9月有所縮短。

有上海地區的房產中介表示,最近銀行放款確實變快了一點,鄭州也有購房者反映類似情況。

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“央行於9月底的三季度例會針對房地產市場定調,要維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益。10月部分城市銀行下調房貸利率則是對‘兩個維護’的具體踐行,住房市場信貸環境有所改善。”貝殼研究院認為。

值得注意的是,儘管房貸利率微調的苗頭出現,但多地利率水平仍居於高位。譬如,河南的新鄉、許昌、開封,這三個城市的主流首套房貸利率均高達6.37%,高居90城之首;二手主流利率方面,開封、新鄉更是高達6.86%,惠州也達6.80%。

市場基本面還未“觸底”

信貸政策走向,對樓市的體感溫度至關重要。

今年三季度以來,銀行放款難的現象在全國各地出現,尤其是華東、華南等熱點城市,樓市房貸排隊現象嚴重,嚴重製約了樓市成交。從放款週期看,普遍都在3個月以上,部分城市甚至需要6個月以上,導致全國樓市二手房交易極大降溫。

二手房市場降溫,逐步傳導至新房和土地市場;新房和土地市場降溫,又進一步減弱二手房市場預期。種種因素下,樓市迎來一個極為慘烈的“銅九”。

億翰智庫表示,1~9月全國商品房銷售面積11.54億平米,同比增長11.40%,增速較1~8月收窄5.1個百分點;9月單月銷售面積1.25億平米,同比下降15.6%。“金九”銷售面積跌幅,為近7年來最大,甚至超過14年市場下行期的市場跌幅。

二手房方面,市場更是進入全域性性“冰點”。據億翰智庫,除鄭州市場略有回暖外,其餘監測城市成交面積同比均下滑;北京同比和環比分別跌27.94%和21.90%,上海和深圳同比分別下滑62.16%和78.33%,深圳更是創下2020年2月以來的新低。

“目前貸款的話,放款還是比較慢,稽覈材料嚴格,沒有任何銀行可以承諾時效。”有北京房產中介表示,購房者都是在排隊,大家都在等明年第一波放貸。此外,受學區房政策預期的影響,近期西城區、海淀區二手房成交量下滑都比較明顯。

寧波一位業內人士則認為,現在購房者已經“麻木”了,利率高低其實已經對市場沒有太大影響,不像以前說利率8折9折,就可以給樓市打雞血。“真正成交的都沒幾套,有些成交還是業主自己在倒房票,真正的二手房交易極少。”

在惠州,整體房貸仍然呈現出銀行額度緊張、貸款利率高、稽覈要求嚴格、房貸週期延長的狀況。據惠州中原地產調研,目前放貸時間普遍維持3~6個月,與六月份相比,放款時間依然較長。二手房貸款辦理難度明顯加大,信貸依然沒有放鬆。

在貝殼研究院看來,近期樓市出現大幅調整,系受去年低基數、以及今年上半年商品房銷售面積“高位執行”等因素影響。截至今年6月,全國房地產市場高位執行了14個月,這期間有投資投機需求、也有剛需提前入場,現在的回撥是把這部分“水”擠掉了。

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中國銀河證券則認為,目前基本面還未觸底,四季度銷售下行將繼續加快。“行業銷售拐點在7月就已經確立,開始進入負增長區間,但基本面還未觸底,政策層面已是底部,未來若基本面加速惡化,則政策維穩預期將進一步加強。”

官方發聲釋放穩定訊號

房地產行業低溫蔓延、地方“救市”頻頻博弈,下一步政策怎麼走?信貸層面會迎來實質性改善嗎?近期,官方頻頻發聲,釋放積極穩定的訊號。

在10月20日舉行的2021金融街論壇年會上,中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴表示,房地產市場合理的資金需求正在得到滿足,房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

同日,中國人民銀行副行長潘功勝指出,對於房地產市場,金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正,融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。

10月15日,央行金融市場司司長鄒瀾也表示,今年前三季度,少數城市房價上漲過快,個人住房貸款投放受到一些約束,房價上漲速度得到抑制。房價回穩後,這些城市房貸供需關係也將回歸正常。

中國銀河證券認為,從近期中央和地方的表態看,信貸最緊的時刻已經過去,央行層面可期待按揭貸款和房企信貸的放鬆。目前,政策導向已由“緊”轉向“穩”,銷售大降溫趨勢下政策託底意圖初現,當下可運用的政策工具較多,但“大放水”式放鬆難再現。

華西證券也表示,目前多數銀行尚未到達個人按揭貸款佔比紅線、還有部分銀行壓降過快,給按揭貸款加快加大投放,留有一定的政策空間。若2021年四季度按揭貸款的投放加速,有望緩解房企目前較為緊張的資金面,維護房地產市場平穩健康發展。

據其測算,54家樣本銀行2021H1理論壓降規模為1778億元,實際上個人住房貸款壓降規模為7173億元,大幅大於線性假設下所需壓降規模。未觸紅線的工商銀行、農業銀行、中國銀行和交通銀行等,個人按揭貸款佔比也有所下降。

“當前,房地產市場形勢正在發生劇烈變化,商品房銷售劇烈下滑,房企資金緊張,房企海外債違約密集,與房地產信貸緊縮關係至關密切。”中指研究院稱,而從監管層近期表述看,過緊的房地產信貸政策有望糾偏,房地產信貸投放將會加速。

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