央行罕見提及房地產“兩個維護”,到底蘊含何種深刻金融深意?


作者莫開偉系中國知名財經作家

央行於9月27日公佈貨幣政策委員會2021年第三季度例會內容,會議著重分析了國內外經濟金融形勢,明確了貨幣政策總基調,提出了“增強信貸總量增長的穩定性”、“堅持把服務實體經濟放到更加突出的位置”等重要內容。同時,還明確提出了“要維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益。”


央行對房地產提出的“兩個維護”尚屬首次,這是十分罕見的事情,引發了全國民眾廣泛關注,尤其引發了房地產行業的各種猜測。當然,央行提出這個觀點,並非一時心血來潮,而是根據當前我國客觀經濟現狀尤其是房地產業發展現狀而做出的貨幣政策指向。無論怎麼說,“兩個維護”對於中國房地產業來說將會是一個極大的利好訊息。

只是,也有不少讀者朋友對央行提出的這個觀點多少有些不太理解,總認為既然中央政府確定了堅持“房住不炒”的房地產長久調控思路,避免房地產業發展虛火過旺,應該持續對房地產業保持嚴調控操作才對;同時也認為,央行提出這個觀點,是否與當前全國各級政府不斷升級和層層加碼的樓市調控政策相沖突,今年1至8月全國各地政府出臺了樓市調控政策總數逾400項,平均每月超過50項,央行這個觀點一提出來,是否各地政府對樓市調控就有放鬆的可能?更有人擔憂,央行提出這個觀點是否會將原來房地產調控所取得的成績全部對衝掉,有可能觸發房地產業重新步入快速發展軌道?

事實上,讀者朋友有上述看法或擔憂也屬正常心理,當前客觀經濟現實又證明央行提出“兩個維護”的觀點是必要的,也是及時的。一方面,距離“三道紅線”政策落地剛滿一年。自去年8月“三道紅線”政策落地後,房地產行業降槓桿效果明顯。近一年時間以來,超過三成房企成功降檔,淨負債率下降,現金短債比有所提升。但在房地產市場雙向收緊的背景下,部分龍頭房企和中小型房企現金流緊張,面臨較大的財務和經營壓力,債務違約可能性較大;如果任由這種現象蔓延,有可能引發我國的金融經濟危機。另一方面,目前全國房地產調控存在盲目求速傾向,尤其把過多的調控精力放在限制房價上漲過快或下跌過快上,這導致了目前中國樓市調控陷入了到底是向左還是向右的兩難境地,讓所有的調控處於搖擺不定或舉棋不定的尷尬局面,使得房地產調控無法衝出怪圈,對下一步樓市調控也帶來較大的負面影響。再一方面,如果不對房地產調控思路進行適當轉換,繼續保持高壓態勢,對房地產調控不實施有所區別的調控原則,而是全面“一刀切”的調控,不僅可能有更多的房地產企業難以度過這波嚴調控的“寒冬”,也會對各地政府帶來較大的影響,比如土地拍賣數額大幅下降以及與房地產業有關的稅費大幅減少,目前各地政府身上的各種債務數額較大,無疑對當地政府債務也帶來較大的壓力,更會對當地民生工程以及其他基礎設施建設帶來較大的影響。


最後,還要看到,目前銀行機構對房地產業貸款在連續回落,使得不少房地產企業尤其是頭部房地產企業出現了債務違約問題,一些房企由於資金斷鏈,而房子又進行了預售,就有可能影響按時將房子交付給購房者,這樣有可能引發區域性地區的社會不穩定風波。據國家統計局資料顯示,1至8月,全國房地產開發投資同比增長10.9%,依然維持兩位數的正增長,不過同比增速已經高位連續回落。房地產貸款增速總體平穩。6月末,全國主要金融機構房地產貸款餘額50.8萬億元,同比增長9.5%,增速較3月末低1.4個百分點。如果這種壓縮房地產企業貸款的情況繼續延續,則房地產企業的日子將更加雪上加霜。

很明顯,瞭解了當前中國客觀經濟現狀以及房地產業面臨的“兩種前途”嚴峻局勢,就會對央行提出的“兩個維護”持贊成態度,也會理解央行的良苦用心。

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那麼,央行此時提出對房地產業的“兩個維護”到底蘊含何種金融深意?結合當前經濟金融形勢以及央行貨幣政策定調,我覺得央行提出“兩個維護”的觀點主要蘊含三方面金融深意:

首先,對房地產業信貸調控應採取有所區別的原則。就是要求銀行金融機構要看到中國經濟大局,充分把控巨集觀經濟金融形勢,採取“有保有壓”的調控政策,確定信貸支援不是全面收緊;尤其要消除不顧實際在調控中採取“一刀切”的簡單粗暴的調控方式。對於信用好、抗風險能力強、管理嚴格規範的房地產企業該信貸支援的還得繼續支援,消除不問青紅皁白全部抽貸、壓貸和斷貸等不負責任的行為,避免因為信貸規模盲目壓縮人為加大房地產企業的風險。對於資金實力弱、抗風險能力差的房地產企業,就應該斷然採取收縮信貸規模的調控措施,將有限信貸資金投放到有發展前途的房地產企業身上。只有這樣,才能使我國房地產業出現一種積極可喜的變化,就是淘汰規模小、實力弱、資質差的中小房企,讓房地產企業之間不斷實現兼併或整合,使整個房地產業實現生態化,讓有實力、有資質的房地產企業脫穎而出,確保我國房地產業健康可持續發展,為中國經濟穩健發展做出貢獻。

其次,對房地產業調控應確保不發生金融風險。對房地產業調控是中央政府一以貫之的態度,堅持“房企不炒”也是中央政府調控的最終目標;但如何落實好中央政府有關房地產業調控的政策精神,是具有高深的金融學問的,需要各級政府以及銀行金融機構的深入研究與廣泛討論,切忌一知半解,尤其消除片面或曲意理解行為。這需要銀行金融機構加強對當前房地產業面臨的現狀以及發展動態的研究,在信貸規模調整或發行債券融資等方面不能脫離實際,堅決消除片面追求房地產業調控速度、或盲目下達調控指標的做法,一切金融調控措施要在不觸發房地產業經營風險、不會引爆金融經濟危機的前提下進行。否則,只顧調控速度或只求完成調控任務,隨意壓縮房地產企業信貸規模,房地產業就有可能陷入不利發展狀態,就會促使房地產業步入惡性迴圈怪圈,不僅會影響房地產業健康可持續發展,更會影響廣大購房者利益和中國經濟的增長。


再次,對房地產業調控要均衡各方利益。不管承認與否,目前房地產業都成了中國的一大支柱產業,其牽涉的面很寬,涉及的上、下游產業鏈條較長,房地產業能否健康發展實際上也關係到當前中國經濟能否健康增長和高質量發展。要深刻明白,如果中國房地產業出了問題,或者說全面陷入了危機,其帶來的社會危害是相當之大的。由此,在房地產業調控上,銀行金融機構要始終明白房地產業對於當前中國經濟發展的重要意義,消除一些想當然的調控傾向,把支援房地產業健康可持續發展當著平衡各方利益的重要抓手:一是把房地產業調控避免陷入危機當著穩定中國產業經濟的重要途徑。因為房地產業穩健發展,對其上下游產業比如鋼材、水泥以及其他建材都會帶來較強的拉動效應,對於穩定社會就業都將帶來很多的好處。二是把房地產業調控當成保護人民利益的重要手段。就是銀行金融機構調控房地產業應高度重視購房者的利益,不能不顧購房者利益盲目加大調控措施,使房地產企業的資金斷鏈,進而影響房地產業按期交樓而使購房者合法權益得不到保障,如果形成這樣的結局,中國房地產業的調控就是不成功的,調控措施也是不可持續的。三是把房地產調控當成維護地方政府利益的重要方向。就是銀行金融機構在制訂信貸調控措施上,要在充分確保地方政府利益基礎上進行,使政府在房地產業調控上各種利益不受到損害,調動地方政府調控房地產業的積極性;如果信貸規模調控過嚴或調控措施不切合實際,使地方政府利益受到傷害,就有可能導致地方政府調控不積極或者消極應付現象的發生,最終使調控難見成效,調控目標落空。四是把調控房地產業當好確保房地產業健康發展的使命。就是確定金融調控的目的不是將所有房地產業搞垮,而是通過靈活信貸調控或實施有差別的金融服務,使該得到支援的房地產企業能夠得到支援而搞活。目前大型頭部房企比如恆大就存在著較大的債務違約風險,如果調控措施不能面對實際,而是盲目追求過高的速度,則有可能讓更多的房企陷入債務危機,其結果會讓中國經濟陷入更大的被動局面,有可能引爆金融危機。

由此,維護房地產市場的健康發展確實是一個重大金融課題,需要各銀行金融機構、各級政府部門領導認真破解,仔細權衡各方面的利益關係,找到房地產調控與房地產業健康發展的平衡點,為中國經濟穩健執行奠定基礎。

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