貝殼裁員過冬,有門店數月顆粒無收



文/ 李惠琳 編輯/ 鍾黛 譚璐

樓市持續降溫,貝殼找房有點扛不住了。

10月11日,訊息稱貝殼找房開啟裁員,上海研發團隊全員被優化,補償為“N+3”。貝殼找房官方迴應,對上海地區金融等部分業務進行調整,涉及員工優先提供內部轉崗機會。

人員收縮是可以預判的。

今年5月以來,多數熱點城市收緊調控政策,二手住宅市場成交量持續下滑。易居資料顯示,9月,11個熱點城市二手住宅成交量僅為4.3萬套,同比跌45.5%,新房銷售也大幅下降,而貝殼的收入主要來自房屋交易佣金。


於貝殼來說,正走到創業來的至暗時刻。風光上市的14個月來,股價一度跌破發行價,市值相比高峰期縮水七成。


寒冬不期而至,貝殼找房迎來週期性拐點。

交易轉涼

貝殼找房上線,滿懷雄心。

2018年,創始人左暉在鏈家基礎上,表態要不惜一切代價做成平臺,“希望這個平臺上達到100個品牌,有一個鏈家還有其他99個。”

貝殼前員工陳晨告訴《21CBR》記者,相比其他中介品牌,貝殼的優勢在於兩個:

一是真房源,交易價格明確,貝殼只有在收到業主委託書以及房產證、身份證的檔案後,房源才能在外網展示,且報價須依照其測評大資料價格,上下浮動不超過4%。這對意向買家很有吸引力。

二是經紀人的ACN合作網路(Agent Cooperate Network),其將服務鏈條拆分為不同環節,每個環節參與的經紀人,都可獲得相應的佣金收入。


新模式下,房源共享、聯合銷售、佣金分成,分散的中介和服務商湧入貝殼,網路持續膨脹。

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截至2021年6月30日,包括鏈家在內,貝殼連線門店達5.29萬家,連線經紀人達5.49萬人,新經紀品牌超265個。龐大的加盟及合作門店,也帶動GTV(交易額)大幅增長。

2021年上半年,貝殼總GTV達2.29萬億元,營收達449億元,淨利潤為31.4億元,三大指標漲幅均在64%以上。


上升勢頭,在年中戛然而止。

伴隨二手房指導價等政策密集釋出,熱點城市交易迅速轉涼,單單6月份,貝殼50城二手房成交量環比下降約20%。

2021年二季度,貝殼二手房營收為96億元,同比僅增4%,與這種疲弱對照的是,一季度的收入同比增速高達202.1%。

交易量迅速轉淡,部分門店已支撐不下去。

“最近幾個月,門店都沒有簽到單。”一位深圳貝殼中介小譚告訴《21CBR》記者,當地不斷有德佑、糯家等加盟門店關閉,經紀人出走轉行。

來源:猩猩淘房記

《21CBR》記者注意到,推行二手房指導價後,原來交易價不再向外網展示,貝殼下架了限價區域的大量房源,未下架房源也不再顯示成交價,只有通過中介在內網才能查詢。

在陳晨看來,貝殼由交易價線上“引流”的能力下降,對於外網的價值大大削弱,後續只能靠線下服務來爭奪客源。

新房失速

貝殼著力培育的新引擎,也在失去動力。

二手房是鏈家的起家業務,GTV一度佔比超過70%。近年,房企“三道紅線”壓頂,去庫存需求急迫,貝殼新房業務迅速起量,業績貢獻加大。

2020年一季度,貝殼新房交易服務營收首度超越二手房,此後營收持續領跑,2021年二季度已增至139億元,總營收中佔比約60%,且增速同比增長31.9%,貢獻了增長的主力。


小譚告訴《21CBR》記者,所在門店的全部重心都在新房上。

然而,新房業務的利潤帶動作用受限。

2021年第二季度,貝殼新房GTV為4983 億元,大量由關聯代理和其他銷售渠道拉動,為此貝殼向外部渠道支付的佣金分成達94億元,同比大增51.4%,佔總營收成本的一半。

更要命的是,市場觀望情緒下,新房交易也陷低迷。


2021年國慶假期15城商品住宅銷售情況一覽

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58安居客房產研究院資料顯示,55個城市9月新房成交量出現同比下滑,下滑幅度平均達47%,接近腰斬。

政策威力還在延續,無論新房或者二手房,成交量的預期均不樂觀。以深圳為例,今年9月二手房成交1765套,12年來首次跌破2000套。

“限價區域成交量會非常慘,有腰斬的可能,其他區域能分流一點客戶,也不會太多,現在是觀望情緒濃厚。”陳晨認為。

蛋糕變小,貝殼的對手在變多。

不想被抽傭的開發商已在自建平臺,萬科、碧桂園等紛紛成立官方房屋交易平臺,一定程度會削弱貝殼的力量。

大勢不利,貝殼在滑入更冷的寒冬,其已預警第三季度收入,將同比下降約24.6%至29.4%。

中介業務之外,貝殼正在開拓金融服務、裝修等新業務,比如在家裝領域,先是上線自營被窩家裝,入股數個家裝公司,7月又斥資80億元收購聖都家裝。


新業務未有太大體量,第二季度,家裝在內的新興服務和其他服務營收入為6.6億元,佔總營收的比重不足3%,無法有效平滑交易量下降的影響。

據陳晨透露,除了優化調崗,貝殼在加強成本控制,廣州德祐在做積分制,開始淘汰低效門店,鏈家業績虧損的門店會合並,經紀人幾乎全是零底薪。

江湖有變

除了地產的週期性因素,市場對貝殼的悲觀情緒,也源於政策“靴子”落地的不確定性。

8月初,網傳“房屋交易中介費不得超過當地社平工資3倍”,引發地產中介收入將大降的猜想;緊接著,8月中旬,杭州官方上線“房東直售”功能,二手房“消滅中介”的思路引爆網路,貝殼股價次日應聲大跌14.86%。


9月7日,深圳官方也通知,將推出房屋交易“全程網辦”,二手房可自助交易。

貝殼CFO徐濤特意公開回應,沒有收到限制住房交易佣金費率的資訊。

據公開資料,今年上半年,新房佣金率基本穩定,只是二手房的佣金率在下降,由2020年上半年的1.61%下降至1.49%,據稱是加盟店和第三方門店的數量不斷增多所致。

二手房交易繞過中介,其實不太現實。

中原地產首席分析師張大偉認為,公共平臺上線房源資訊,僅是二手房買賣最基礎的環節,普通購房者買房,涉及看房、選房、談價格、簽約、過戶、貸款、交付等一系列複雜過程,依然要中介發揮作用。


“中介的核心價值在於保證雙方交易的安全,以及各種各樣的服務。”在陳晨看來,經紀人能提高交易效率,解決買房事後保障問題,杭州這類官方平臺,只是一個房源展示的視窗,“沒人去服務”。

去中介很難,貝殼的商業模型依然穩固。然而,這些舉措之下,監管層也有敲打之意,貝殼等中間商或遲早納入到監管框架。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,這是自上而下的頂層設計,樓市調控應該演進到這樣的精度上,上海、成都、西安等交易熱點城市,都在準備推出類似平臺。

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其實,貝殼未必真的懼怕未來1-2年的下行週期,鏈家創業的20年曆史證明,每次週期性嚴冬過後,熬死了一批中小玩家,而它總在變得更大。

這種情形依然可能重演。

比如,根據公開資料,上半年,存量房市場交易額同比增長41%,同期貝殼存量交易GTV同比增長70.1%;全國新房交易額同比增長39%;貝殼新房交易GTV同比增長70.7%。


貝殼固然有短期挑戰,市場份額卻在持續擴張,僅在第二季度,其網路便新增4152家門店、2.3萬經紀人。也許,越是世道艱難,會有越多的獨立品牌向其靠攏。

唯一不同的是,地產江湖,管制不斷精益化,巨頭不再能自行制定規則。後左暉時代,這是貝殼遭遇的最大變數。

(文中陳晨、小譚為化名)

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